Расчеты аккредитивами при покупке-продаже недвижимости

ДЛЯ ЧЕГО НУЖЕН АККРЕДИТИВ:

При покупке-продаже недвижимости участники сделки всегда сталкиваются с вопросом, как им обеспечить надежность расчетов, как провести сделку так, чтобы ни одна из сторон не рисковала потерять деньги или имущество в случае недобросовестности другого участника. Зачастую споры о том, кто из вас – Продавец или Покупатель – должен уступить и сделать первый шаг, Покупателю ли рассчитаться авансом, либо Продавцу подписать договор купли-продажи недвижимости, надеясь на обещанный Покупателем будущий платеж, заводят в тупик и приводят к срыву сделки. Иначе одной из сторон приходится идти на уступки и, тем самым, принимать на себя риски оказаться без квартиры или без денег. Оправдана ли такая трата времени, сил и нервов? Как достичь компромисса, устранить риски и уравнять позиции сторон? В данной ситуации выходом является использование такой формы расчетов, как аккредитив.

СХЕМА РАСЧЕТОВ:

• Составляется договор купли-продажи недвижимости с указанием способа расчета между сторонами посредством аккредитива.
• Оплата будет производиться после регистрации права собственности на Покупателя. Риски Продавца недвижимости сведены к минимуму посредством твердого обязательства Банка произвести платеж по предоставлению Выписки из единого реестра прав, подтверждающей переход права собственности на Покупателя.
• Если переход права собственности от Продавца к Покупателю не осуществлен (сделка не зарегистрирована), то и оплата не будет произведена.
  
  ВАЖНО: Так как в момент подписания договора купли-продажи расчет между сторонами не произведен, при регистрации сделки может возникнуть ипотека в силу закона (залог недвижимого имущества) до момента окончательного расчета. Чтобы избежать такой ситуации, рекомендуем в договор купли-продажи внести следующий пункт: "Стороны подтверждают, что приобретаемая недвижимость не будет находиться в залоге у Продавца до полного расчета Покупателя с Продавцом".
• Покупатель открывает в Банке счет, размещает на нем денежные средства и обращается с заявлением на открытие аккредитива.
• Со счета Покупателя на специальный счет покрытия по аккредитиву Банк перечисляет сумму, указанную в заявлении (отметим, что распоряжаться средствами на данном счете не может ни Покупатель, ни Продавец).
• Банк извещает Продавца об открытии аккредитива в его пользу.
• После прохождения процедуры регистрации прав на квартиру, Продавец запрашивает в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающую переход права к Покупателю.
• Указанная выписка и прочие документы, отраженные в аккредитиве, представляются Продавцом в Банк, который после проверки соответствия документов условиям аккредитива совершает перечисление суммы аккредитива со счета покрытия на счет Продавца.

ИТАК, ПОКУПАТЕЛЬ НЕ ОПЛАЧИВАЕТ НЕДВИЖИМОСТЬ ДО МОМЕНТА РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ, А ПРОДАВЕЦ ГАРАНТИРОВАННО ПОЛУЧАЕТ УКАЗАННЫЕ В АККРЕДИТИВЕ СРЕДСТВА ПОСЛЕ ПОДТВЕРЖДЕНИЯ ФАКТА РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛКИ.

Основные правила аккредитивной формы расчетов: участники сделки должны быть резидентами. Для физических лиц это означает гражданство РФ, для юридических лиц – то, что предприятие зарегистрировано на территории РФ; форма расчетов аккредитив установлена в договоре купли-продажи недвижимости; аккредитив предназначен для расчетов с одним получателем средств; сумма по аккредитиву может быть меньше стоимости недвижимости (в случаях различных вариантов смешанной оплаты); отзыв аккредитива Покупателем без согласия Продавца невозможен оплата по аккредитиву производится безналичным путем после регистрации права собственности на Покупателя.

Преимущества аккредитивной формы расчетов: уверенность Покупателя в сохранности средств до момента регистрации права собственности; уверенность Продавца в получении денежных средств после подтверждения факта регистрации; отсутствие наличных денежных средств и связанных с этим рисков (потери, обмана, фальшивых купюр и прочее); безналичная форма расчета и, как следствие, возможность в любое время запросить копии документов, подтверждающих факт совершения оплаты (немаловажно при оформлении налоговых вычетов или при разборе любых спорных вопросов).

Зачисление, списание и безналичный перевод денежных средств по счетам, указанным в схеме расчета, производится в соответствии с тарифами ОАО «ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК» и банка Продавца.